Lorsque l’investisseur souscrit à des parts de SCPI sur le marché primaire, c’est-à-dire celui de l’émission, il ne perçoit pas tout de suite sa part de loyers ou dividendes. En effet, la société de gestion en charge du pilotage de ces produits pierre-papier applique ce que l’on appelle le report de jouissance. À quoi correspond-il ? Est-il susceptible d’éroder le rendement net de l’investissement ?
Ce que la société de gestion répercute sur les souscriptions
Avant d’aller plus loin, rappelons que les SCPI sont gérées par un opérateur qui prendre en main la totalité des démarches se rapportant à l’acquisition des immeubles exploités par les SCPI. Ces acquisitions s’effectuent suivant les mêmes conditions et contraintes que pour tout bien immobilier, à savoir le paiement des frais de notaire ainsi que toutes les dépenses liées à la recherche du bien par rapport aux critères préalablement définis (taille, emplacement, type d’immeuble, etc.).
La mise en location peut également ne pas être immédiate après achat ou livraison de l’immeuble : un certain temps est requis pour trouver les locataires, en fonction de la solidité financière de ces derniers, de même que des objectifs de loyers fixés pour atteindre un certain niveau de rendement. C’est cette période de carence locative qui est donc répercutée auprès des investisseurs porteurs de parts, de même que les frais d’acquisition comme mentionné plus haut sous la forme du report de jouissance. La durée de cette dernière varie en fonction de chaque SCPI : elle peut aller de 2 à 5 mois, pour la majorité des SCPI.
Quelles conséquences pour l’investisseur ?
L’investisseur est privé de dividendes pendant cette période qui se situe entre la souscription des parts et l’échéance fixée par la société de gestion, c’est-à-dire celle à partir de laquelle les loyers seront redistribués. Cela peut être pénalisant pour l’investisseur qui a eu recours à un crédit par exemple, dans la mesure où il doit s’acquitter de ses mensualités, indépendamment de la perception des dividendes. Attention donc à ce point assez particulier qui doit être anticipé avant de souscrire à un prêt.
Du point de vue rendement, celui-ci peut en effet subir une certaine perte pendant la première année de l’investissement, notamment pour un délai de jouissance long. Cependant, cette perte en performance sera récupérée au fil des années, d’où l’importance de conserver les parts de SCPI sur une longue durée. Celle qui est recommandée est de 8 ans au moins. De plus, la SCPI fera généralement l’objet d’une revalorisation du prix de la part, ce qui en augmente la valeur tout au long de la période de détention, avec la possibilité de réaliser de réelles plus-values au moment de la revente. Attention cependant, car ce ne sont pas toutes les SCPI qui profiteront de cette revalorisation, celle-ci étant fonction du résultat de l’expertise opéré sur leur parc immobilier.
Peut-on échapper à ce report de jouissance ?
Oui, le report de jouissance peut être écarté si l’acquisition des parts se fait sur le marché secondaire, c’est-à-dire celui où s’effectue les échanges et les reventes. Toutes les SCPI qui y circulent ont en effet été détenues par leur investisseur initial qui a donc préalablement supporté cette période de carence en dividendes. Ainsi, le nouvel acquéreur de parts achète une SCPI qui distribue déjà pleinement les loyers.
Pour échapper au report de jouissance, il suffit également de se tourner vers les SCPI en assurance-vie. Les assureurs ont préalablement réalisé l’acquisition des parts et ainsi, ont eux-mêmes endossé cette carence en dividendes. Certains assureurs répercutent toutefois celle-ci auprès des souscripteurs en assurance-vie, mais la période est écourtée à seulement un mois.
